การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ – พื้นฐาน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นความก้าวหน้าตามธรรมชาติจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มักจะย้ายเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เร็วกว่าในภายหลังและด้วยเหตุผลที่ดีมาก

เมื่อผลงานของคุณเติบโตขึ้นคุณจะพบว่าการจัดการการลงทุนของคุณทำได้ยากมากหากส่วนใหญ่ผูกติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ลองนึกดูว่าคุณมีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมูลค่า 15 ล้านเหรียญหรือไม่ นั่นจะเป็นบ้านและผู้เช่าจำนวนมากที่ต้องดูแล

ในทางกลับกัน $ 15 ล้านจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวนน้อยมากซึ่งเปรียบเทียบได้ง่ายในการจัดการโดยมีค่าโสหุ้ยน้อยกว่ามาก

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ได้แก่ สำนักงานโรงเก็บของในโรงงานอุตสาหกรรมร้านค้าปลีกแบบอิสระร้านค้าปลีกจำนวนมากกลุ่มร้านค้าศูนย์การแพทย์สถานีบริการห้องเช่าโรงแรมที่พักหลังโรงพยาบาลเฮลท์คลับโบสถ์โรงอาบน้ำศพศูนย์ดูแลเด็กลานจอดรถร้านสะดวกซื้อ ห้างสรรพสินค้าที่มีชื่อเพียงไม่กี่แห่ง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะจุดแข็งปัญหาผลตอบแทนและความเสี่ยง

ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมากรายได้สุทธิและไม่รวมเนื่องจากผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดออกไป อีกทั้งรายได้ก็มีความมั่นคงมากขึ้นด้วยเพราะสัญญาเช่าระยะยาว

เป็นเรื่องปกติที่จะมีผลตอบแทนประมาณ 10% สุทธิสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และผลตอบแทนสุทธิ 7% ถึง 9% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในระดับที่ดีขึ้นอยู่กับคุณภาพของสัญญาเช่า โดยทั่วไปแล้วมูลค่าจะถูกกำหนดโดยการชำระค่าเช่าตามสัญญาสุทธิและใช้อัตราการคิดเป็นตัวเงินทุนเพื่อให้ได้มูลค่า มูลค่าจะถูกกำหนดโดยคุณภาพของผู้เช่าและระยะเวลาของสัญญาเช่า

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจลดลงอย่างมากหากว่างลง ฉันเคยเห็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ถูกขายในราคาต่ำกว่าครึ่งหนึ่งหากพวกเขาปล่อยเช่าได้ยาก

การจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นง่ายกว่ามากเนื่องจากผู้เช่ามีส่วนได้เสียอย่างมากในการรักษาทรัพย์สินให้มีมาตรฐานสูง ผู้เช่ามักจะได้รับรายได้จากทรัพย์สิน พวกเขาต้องรักษาสถานที่ให้บริการให้ดูดีและรักษาฟังก์ชันการทำงานเพื่อสร้างความประทับใจให้กับลูกค้า

ฉันเคยเห็นผู้เช่าใช้จ่ายเงินหลายแสนดอลลาร์เพื่อปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ การปรับปรุงเหล่านี้ส่วนใหญ่จะอยู่กับทรัพย์สินเป็นเวลานานหลังจากที่ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินไปแล้ว

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์มีความยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ คุณสามารถพูดและเพิ่มประโยคใด ๆ ที่เป็นที่ยอมรับของคู่สัญญาได้ เป็นเรื่องปกติที่จะเรียกเก็บดอกเบี้ยค่าปรับสำหรับค่าเช่าที่ไม่อยู่ในสถานะเช่าหรือล็อกสถานที่เนื่องจากการผิดนัดเช่า

ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือการหาผู้เช่ารายใหม่ในกรณีที่มีตำแหน่งว่าง ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ความต้องการของผู้เช่าแต่ละรายในด้านขนาดที่ตั้งการใช้งานและความสามารถในการชำระค่าเช่านั้นแตกต่างกันมากจนยากมากที่จะหาผู้เช่าที่เหมาะสมสำหรับคุณสมบัติที่เหมาะสม

ด้วยเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้นจึงเป็นการยากที่จะขายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นมีนักลงทุนจำนวนน้อยที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีสภาพคล่องน้อยกว่าการลงทุนอื่น ๆ เนื่องจากมีผู้เล่นในตลาดน้อยมาก สำหรับบ้านที่อยู่อาศัยจะมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพหลายร้อยรายซึ่งไม่ใช่กรณีของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยทั่วไปจะขายตามอัตราเงินทุนและไม่ค่อยมีมูลค่าทดแทน ดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เช่าต่ำกว่ามูลค่าตลาด คุณยังสามารถเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของคุณได้ง่ายๆเพียงแค่เพิ่มค่าเช่าในระหว่างการตรวจสอบค่าเช่าหรือเจรจาเงื่อนไขการเช่าอีกครั้งเมื่อมีการต่ออายุ

เงินทุนสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นยากกว่าที่จะได้รับเนื่องจากธนาคารพิจารณาถึงคุณภาพของผู้เช่าระยะเวลาและเงื่อนไขการเช่า โดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะให้ทุนสูงสุด 50% ถึง 66% ของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็สูงขึ้นเล็กน้อย ดังนั้นคุณจะต้องซื้อหุ้นมากขึ้น ซึ่งจะช่วยลดอำนาจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นที่ที่นักลงทุนมืออาชีพทุ่มเทเพราะผลตอบแทนที่สูงขึ้นและง่ายต่อการจัดการ สำหรับนักลงทุนเหล่านี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือ ‘ขนมปังและเนย’ และพวกเขาผลักดันรายได้จากการเก็งกำไรโดยการซื้อขายในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

นักลงทุนเชิงพาณิชย์บางรายมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับพอร์ตการลงทุนเชิงพาณิชย์ของตน ในขณะที่คนอื่น ๆ ใช้ผลตอบแทนจากการเช่าของพวกเขาในโครงการพัฒนากองทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่ามาก แต่ต้องการชุดทักษะขั้นสูงที่แตกต่างกัน